부동산 상가 투자할 때 자주 하는 실수 3가지! - 상가 투자 추천 도서

 

 

안녕하세요! 

벌써 무더운 여름, 중복이 다가왔습니다.

이런 날에는 부동산 임장도 몸 사리면서 가야 하지요.

(돈 벌러 갔다가 병원비만 나갈 수 있습니다 ㅠ)

 

오늘은 간단히, 상가를 투자하고자 하시는 분들이 꼭 알아놓아야 할 3가지를 포스팅하겠습니다.

특히 부동산 상품 중, 상가는 주거 (아파트, 빌라, 주택 등) 상품보다 난이도가 높은데요.

 

수익형 부동산 중에서도 기본 중에 기본이지만, 투자 금액이 높기 때문에

무작정 지인의 말이나, 부동산 소장 말만 믿고 샀다가는 큰 돈이 물릴 수 있습니다.

스트레스로 인한 불행은 보너스구요.

 

그럼 어떤 것들을 최소한 검토를 해야 하는지,

함께 알아보시죠.

 

 

 

상가 투자를 할 때 고민되는 것들?
첫 번째도 공실, 두 번째도 공실

 

 

어떤 부동산이나 특성이 있습니다.

그리고 특성에 따라 리스크가 존재합니다.

상가는 수익형 부동산이기 때문에, 수익형 부동산에 대한 리스크를

투자하시기 전에 반드시 체크해 보셔야 합니다.

 

공실 리스크!!

 

 

주거형 부동산의 경우, 의/식/주에 필수 요소인 주거 상품이기 때문에, 비교적 임대를 놓기 편합니다.

정말 너무 말도 안 되는 주택이 아닌 경우에야 웬만하면 동네 부동산에서 손님을 맞춰주기도 합니다.

 

하지만 상가는 아니죠!

상가는 수익을 창출하는 곳이기 때문에 실제 사용인이 없다면 수익을 얻을 수 없습니다.

그런 말인 즉, 장사를 하거나 사업을 할 사람이 없으면 상가는 텅텅 비게 됩니다.

 

그럼 공실이 없으려면 어떻게 해야 할까요?

 

사업하는 사람의 마음속을 들여다봅시다.

 

"이곳에서 국수 전문점을 열면 장사가 잘 될까?"

 

"월세는 얼마지? 너무 비싸면 이익이 안남을 텐데.."

 

"사람은 많이 다니나? 얼마나 많은 사람들이 가게에 올까?"

 

"나와 같은 업종을 하는 사람들은 많나? 경쟁자가 많으면 안 될 텐데"

 

"상가 상태는 좋은가? 깨끗한가? 물은 잘 나오나? 환기는 잘 되나?"

 

그렇습니다. 

이 고민들을 해결하는 조건의 상가가 있다면, 당연히 투자할만하겠죠?

그러나 이 모든 조건을 충족할 곳은 하늘에 별따기만큼 어려운 것도 사실입니다.

그러니 최대한 조건에 맞게, 근접하게 검토를 해야 합니다.

 

그렇다면 어떤 것들을 검토해야 하는지,

가장 중요한 세 가지를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

상가 투자할 때 반드시 검토해야 할 3가지!! 

 

 

실수 1. 입지를 꼼꼼하게 보지 못하면 큰일 난다.

 

모든 부동산이 그렇듯, 입지가 최우선입니다.

아파트는 '역세권, 학세권, 초품아, 슬세권 등등' 비교적 많은 분들이 알고 계십니다.

본인이 사는 집 주변이 어떤지만 생각해도, 어느 아파트가 편리하고 살기 좋은지 알게 되지요.

 

그렇다면 상가는?

소비를 하는 사람들이 자주 다니는  '주' 동선에 위치해야 합니다.

 

주동선이란,

예를 들어 1,400세대 아파트에서 지하철역을 가는 도로 중, 사람들이 가장 많이 이용하는 길을 말합니다.

지금 살고 있는 집에서 지하철역이나 버스정류장까지 가는데, 본인이 가장 자주 이용하는 길이 어디인가요?

출근시간, 퇴근시간, 점심시간 등 그 길에 사람들이 많이 다니나요?

그렇다면 그 길이 주 동선입니다.

 

상가는 결국 많은 노출이 되어야 장사가 잘됩니다.

요즘 같은 인터넷 시대에, 마케팅, SNS 등 온라인 마케팅이 강력한 힘을 발휘하는 것도 맞지만, 

이런 마케팅은 요즘 사장님들이라면 누구나 하는 거죠!

같은 조건이라면, 사람이 많이 지나다니면서 노출이 좋은 곳이 최고입니다.

 

 

또한, 풍부한 수요를 끼고 있어야 합니다.

소비가 일어나지 않는 곳이나, 주변에 주거 혹은 일자리 등 

머무는 장소가 없는 곳에 상가는 장사가 안 되는 건 물 보듯 뻔한 얘기죠.

 

이런 입지 분석에 대해 공부하기 좋은 도서도 있습니다.

 

김종률 - 상가투자지도

이 책을 추천합니다.

상가 경매의 달인으로, 반여동 출신 상가투자의 큰손으로 성공한 김종률 (옥탑방 보보스) 저자의 책입니다.

읽기 쉽고, 카카오 지도로 주 동선을 파악하고, 투자하기 좋은 입지를 알려주는 좋은 책입니다.

상가뿐만 아니라, 토지, 아파트 등 모든 부동산 투자에 필요한 입지 공부를 하고 싶다면

한번 읽어 보기시 바랍니다.

⬇️⬇️⬇️

 

상가투자도서 바로가기

 

 

 

 

 

 

입지는 무조건 역세권이라고 좋은 것도 아니고(흐르는 입지도 존재합니다)

무조건 집중 상가 지역이라고 좋은 것도 아닙니다.

주동선에 위치하고, 수요를 안고 있으며, 소비가 일어나는 지역 특색을 가져야 하는 것을

반드시 검토하시기 바랍니다.

 

실수 2. 공급이 적절해야 한다.

 

비롯 상가뿐만 아니라, 주택등과 같이 모든 부동산 상품 가치 검토에 필요한 사항입니다.

특히 신도시 부동산이나, 주상복합 상가 투자 할 때 많이 하는 실수인데요.

배후수요에 대한 상가의 공급이 적당한지를 살펴보아야 합니다.

 

부산으로 예를 들면, 옛 정관 같은 경우 세대수에 비해 상가 공급이 너무 많았습니다.

상업지역 비율을 많이 하는 바람에, 한 때 상가가 많이 비었었죠.

그만큼 공급이 많으면 가치상승도 힘들뿐더러, 공실 리스크도 높습니다.

적절한 비율을 찾아야 합니다.

 

 

 

예를 들면, 지구단위계획으로 무분별한 건축이 안 되는 지역이라던지, 300세대 오피스텔 1층에 1개의 편의점이라던지.

이런 입지에 위치한 상가가 좋은 상가라도 판단됩니다.

 

물론 상가는 반드시 필요한 소비가 일어나는 비율이 있기 때문에,

100개의 상가 중에 30%는 공실이 없는 좋은 입지를 가질 수도 있습니다.

 

하지만 이런 입지의 상가는 가격이 아주 비싸거나, 매물이 없을 확률이 높습니다.

그러니 좋은 정보나 기회가 있다면, 빠르고 깊은 판단으로 행동력 있게 움직이셔야 합니다.

 

실수 3. 진입 가격은 낮을수록 좋다.

 

너무 당연한 얘기이지만, 흔히 하는 실수 중에 하나입니다.

대부분 '수익형 상가는 가격이 잘 안 오른다'라는 선입견이 있어서 그렇습니다.

 

물론, 아파트에 비해서는 갭투자 가치가 매우 낮을 수도 있습니다.

하지만 상가 역시 시간이 지남에 따라, 좋은 입지는 인플레이션과 물가상승이 그대로 가치반영이 되어 매우 흡족한 가치상승을 이루는 곳도 많이 있습니다.

 

이왕 사는 상가라면, 임대수익도 꾸준하면서, 나중에 팔 때 비싸게 팔면 좋은 것 아니겠습니까!

또한 가치상승이 없는 상가는 매매할 때 고생을 할 수도 있습니다.

 

그리고 초기 진입비용이 너무 높은 경우, 수익률 때문에 임대료를 높일 수밖에 없습니다.

그러면 공실 리스크 또한 높아집니다.

 

따라서, 진입할 때의 가격이 낮거나 급매물 중 입지가 좋고 배후수요를 잡고 있는 상가가 투자하기 좋습니다.

 

지금으로 예를 들면, 2023년부터 2024년까지의 인건비와 자재비 상승이 엄청 되었죠.

여러 가지 전쟁 여파와 경제 상황 영향을 많이 받았는데..

 

이 와중에도 기회는 있습니다.

 

새로 지어지는 상가 대신, 이미 착공이 시작된 상가 혹은 할인분양 하는 상가.

또는 구도심 주동선에 위치한 급매물, 경매 등이 좋은 기회가 될 수 있습니다.

 

 

 

 

꼼꼼하게, 빠르게!

 

 

오늘은 상가를 투자할 때 자주 하는 실수 3가지에 대해 알아보았는데요.

투자를 하시는 분들은 당연히 알고 계시는 내용이거니와,

여러 투자 도서나 유튜브에도 많이 알려주는 내용입니다.

 

하지만 가장 많이 하는 실수이기도 합니다.

 

사과 하나 살 때 멍이 있는지, 당도는 어떤지 꼼꼼하게 살피는데,

한 두 푼 하는 것도 아닌 수억 단위의 부동산을 구입하는데 더욱 꼼꼼하게 살펴야겠지요.

무조건 지인이 추천한다, 아는 부동산이 추천한다고 하지 마시고

한번 더 꼼꼼하게 체크하시기 바랍니다.

 

부동산 불황이라도, 기회는 있습니다!

모두들 멋진 상가를 가지시고 경제적 자유를 누리시길 바랍니다.

 

아래는 제가 위 조건을 충족하는 추천 상가 포스팅입니다.

한번 참조해 보시고 관심이 있으시다면 연락 주시기 바랍니다.

감사합니다.

 

추천상가 ⬇️⬇️⬇️

 

반도아이비플래닛 상가 투자, 최악의 부동산 불황을 기회로 바꾸는 방법!